Die Mietkaution dient als Mietsicherheit für den Vermieter. Je nach Höhe der Miete kann dabei ein stattlicher Betrag zusammenkommen. Ist die Kaution wirklich verpflichtend? Welche Möglichkeiten gibt es, außer dem dem klassischen Mietkautionskonto, die Kaution anzulegen? Wann dürfen Vermieter das hinterlegte Geld einbehalten? Wir verraten Ihnen alles, was Sie zum Thema Mietkaution wissen sollten.
Mietkaution – was ist das?
Die Mietkaution ist eine Sicherheit oder Garantie, die von vielen Vermietern verlangt wird und die der Mieter vor Mietbeginn meist auf ein separates Mietkautionskonto überweisen muss. Die Mietkaution ist seit dem 1. Januar 1983 gesetzlich durch den § 551 BGB geregelt. Darin ist es Vermieter erlaubt, eine Mietkaution zu verlagen, wenn dies vertraglich geregelt wird.
Die Mietkaution soll Vermieter für den Fall schützen, dass der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Es kann sich hier beispielsweise um unterlassene Schönheitsreparaturen, Mietsachschäden aber auch um nicht beglichene Mietzahlungen handeln. Die Kaution muss auf einem separaten Mietkautionskonto angelegt werden, auch das ist gesetzliche Vorschrift.
Mietkaution ist keine Pflicht
Mittlerweile ist es Gang und Gäbe, dass beim Abschluss eines Mietvertrages auch eine Kaution verlangt wird. Dennoch ist die Kaution keine verpflichtende Zahlung. Vielmehr räumt das Gesetz (§ 551 BGB) Vermietern lediglich die Möglichkeit ein, eine Mietkaution als finanzielle Absicherung bei Schäden zu verlangen. Wichtig: Es muss ausdrücklich im Vertrag erwähnt werden, dass eine Kaution zu zahlen ist und um welchen Betrag es sich handelt. Wird ausschließlich mündlich eine Mietkaution verlangt, sind Mieter nicht verpflichtet, diese zu zahlen!
Höhe der Mietkaution und Fälligkeit
Während das Gesetz den Vermietern freistellt, ob sie eine Kaution verlangen oder nicht, ist die Höhe der Mietkaution klar geregelt. Sie darf nicht mehr als drei Monatsmieten ohne Nebenkostenvorauszahlung – also drei Nettokaltmieten – betragen. Sofern keine Ausnahmeregelungen getroffen wurden, ist die Kaution immer spätestens zum Mietbeginn fällig (§ 551 Abs. 1 BGB).
Welche Arten der Mietkaution gibt es?
Die gängigste Art der Mietkaution ist die Barkaution. Dabei wird eine tatsächliche Geldsumme als Sicherheit hinterlegt. Das Wort an sich ist etwas irreführend – denn das Geld wird dem Vermieter nicht in bar gegeben. Neben der Barkaution sind auch andere Formen der Mietkaution möglich, wie beispielsweise die Kautionsversicherung oder die Mietkautionsbürgschaft. Die Art der Kaution muss immer vertraglich geregelt werden. Folgende Möglichkeiten sind eine Alternative zur Barkaution:
Mietkautionskonto
Das klassische Mietkautionskonto ist das Treuhandkonto. Dabei wird die Kaution auf einem Treuhandkonto hinterlegt. Treuhandkonto bedeutet: Das Konto wird vom Vermieter angelegt und er verwaltet die Kaution treuhänderisch („treu und ehrlich“). Das Geld gehört aber weiterhin dem Mieter. Der Vermieter darf es nur dann beanspruchen, wenn der Mieter beim Auszug Schäden hinterlässt oder die Miete nicht zahlt. Weil es auf einem separaten Konto angelegt ist, schützt es beispielsweise auch bei Insolvenz des Vermieters.
Seit dem 31. Dezember 1982 ist der Vermieter außerdem dazu verpflichtet, die Kaution zu verzinsen. Der Mieter kann zu jedem Zeitpunkt Auskunft über die rechtmäßige Verzinsung verlangen und hat bei Rückzahlung der Kaution Anspruch auf jegliche Zinseinkünfte.
Sparbuch
Eine Alternative zum Treuhandkonto, dem klassischen Mietkautionskonto, bietet das Sparbuch. Der Mieter legt den Kautionsbetrag auf einem Sparbuch an und verpfändet es an den Vermieter. Das heißt, der Mieter bleibt zwar Eigentümer des Sparbuchs, der Vermieter kann aber im Fall eines Problems darauf zugreifen. Oft haben Banken hier bereits Musterformulare
Bausparvertrag
Auch ein Bausparvertrag kann zum Hinterlegen der Kaution verwendet werden. Das Vorgehen ist dabei ähnlich wie beim Sparbuch. Der Bausparer wird an den Vermieter verpfändet, sodass er im Schadenfall darauf zugreifen kann.
Ein Bausparvertrag als Mietkaution ist dann interessant, wenn jemand bauen oder kaufen möchte.
Mietkautionsdepot
Bei einem Mietkautionsdepot wird die Kaution in Wertpapieren angelegt, zum Beispiel in Fonds oder Aktien. Der Vermieter hat im Schadenfall Zugriff auf das Depot. Da Wertpapiere an Kurse geknüpft sind, besteht bei fallenden Kursen das Risiko, dass der Deopotwert im Schadenfall unter dem Wert des Kautionsbetrages liegt. In diesem Fall muss der Mieter den fehlenden Betrag aufstocken.
Probleme mit Mietern – der Vermieterrechtsschutz hilft
Probleme bei der Eigenbedarfskündigung oder wegen ungerechtfertigter Mietminderungen – bei Streitigkeiten mit den Mietern, hilft der Vermieterrechtsschutz. Wir übernehmen Kosten für Anwälte oder Sachverständige. Berechnen Sie die Tarife unverbindlich in unserem Tarif-Rechner und schließen Sie den Rechtsschutz direkt online ab.
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Tagesgeldkonto
Auch ein Tagesgeldkonto kann als Mietkautionskonto genutzt werden. Das Konto läuft dann weiterhin auf den Mieter, wird aber an den Vermieter verpfändet. Das heißt, während der Laufzeit hat der Mieter keinen Zugriff auf das Geld und im Schadenfall darf der Vermieter den Kautionsbetrag einziehen. Der Vorteil im Vergleich zum normalen Mietkautionskonto sind die höheren Zinsen. Ein Mietkautionskonto als Tagesgeldkonto anzulegen ist aufwendig, daher bieten nur wenige Banken diesen Service an.
Mietkautionsversicherung
Bei einer Kautionsversicherung zahlt der Mieter statt der Barkaution monatlich oder jährlich einen Betrag an ein Versicherungsunternehmen, welches im Schadenfall den Betrag an den Vermieter vorstreckt. Hier sollten Mieter allerdings vorsichtig sein: Denn die Versicherung fordert den Schadensbetrag zurück. Der Vorteil ist zwar, dass nicht dauerhaft die hohe Summe der Kaution geparkt ist. Jedoch muss der Mieter am Ende sogar draufzahlen, denn er muss den Versicherungsbeitrag und den Schaden zahlen. Eine Mietkautionsversicherung kann dann von Vorteil sein, wenn ein Mieter die nötige Kautionssumme gerade nicht zur Verfügung hat.
Mietkautionsbürgschaft
Eine Mietkautionsbürgschaft, auch Mietaval genannt, funktioniert ähnlich wie eine private Bürgschaft. Der Unterschied liegt darin, dass keine Privatperson für den Mieter bürgt, sondern eine Bank. Ähnlich wie bei der Kautionsversicherung verlangt die Bank vom Mieter eine Gebühr und im Schadenfall auch den Betrag zurück.
Mietversicherung und Mietkautionsbürgschaft unterscheiden sich meist in der Höhe der Gebühren. Während Versicherungen in der Regel nur einen geringen Prozentsatz der Kautionssumme als Prämie verlangen, fordern Banken häufig höhere Gebühren und setzen zudem voraus, dass die Mieter auch Kunden der Bank sind oder eine sogenannte Sperreinlage bezahlen. Eine Sperreinlage ist ein Beitrag, meist in Höhe der Kaution, der zur Absicherung der Bank gedacht ist und auf den die Mieter während des Mietverhältnisses keinen Zugriff haben.
Private Mietbürgschaft
Oft wird bei Vermietungen an Studenten oder Auszubildene auf eine Bürgschaft zurückgegriffen, bei der beispielsweise Eltern für ihre Kinder bürgen. Das bedeutet, die Eltern übernehmen die Verantwortung dafür, die Kosten für Schäden oder Mietschulden zu tragen. Geld fließt dabei also erst im Schadenfall, wobei die Zahlung nur so hoch sein darf, wie eine jeweilige Mietkaution. Verlangt der Vermieter eine Mietkaution von drei Nettokaltmieten und zusätzlich eine Bürgschaft, so ist das gesetzeswidrig – es handelt sich dann um eine sogenannte Übersicherung (§ 551 Abs. 4 BGB).
Mietkaution in Raten – geht das?
Sollten Sie das Geld für die Kaution nicht auf einen Schlag zahlen können, ist das kein Problem. Gemäß § 551 Abs. 2 BGB haben Sie unabhängig vom Mietvertrag die Möglichkeit, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu begleichen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, während die beiden weiteren Raten jeweils mit der zweiten und dritten Miete bezahlt werden.
Den Wunsch nach Ratenzahlung können Sie beim Vermieter jederzeit äußern, nachdem Sie eine Zusage erhalten haben. Im Grunde gilt: Sprechen Sie den Wunsch nach Ratenzahlung frühzeitig an. Je früher, desto besser. So kann der Vermieter den Mietvertrag entsprechend anpassen.
Mieter zahlt die Kaution nicht – was passiert?
Grundsätzlich sind Mieter dazu verpflichtet, die vertraglich vereinbarte Mietkaution bis spätestens zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Passiert dies nicht, sind Vermieter nach § 569 Abs. 2 a BGB zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Achtung! Die Kaution muss schriftlich im Vertrag festgelegt sein. Wurde sie lediglich mündlich besprochen, ist der Mieter zu keiner Zahlung verpflichtet.
Schäden in der Mietwohnung deckt die Haftpflichtversicherung
Schäden am Eigentum des Vermieters sind von der Haftpflichtversicherung gedeckt. Typische Haftpflichtschäden in Mietwohnungen sind Glasschäden oder Schäden an Böden – ohne Versicherung kann das teuer werden. Bei der BavariaDirekt können Sie diesen wichtigen Schutz günstig und direkt online abschließen.
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Rückzahlung der Mietkaution – Fristen, Anspruch, Probleme
Ist das Mietverhältnis beendet, haben Mieter Anspruch auf eine Rückzahlung der Kaution. Doch auch dies ist wieder an einige Bedingungen geknüpft. Wir beantworten die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Der Vermieter ist dann dazu berechtigt, die Mietkaution zu behalten, wenn
- Schäden in der Wohnung entstanden sind.
- die Miete nicht fristgerecht bezahlt wurde.
- Betriebskosten nicht bezahlt wurden.
- noch eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung aussteht.
Bei Schäden in der Wohnung greift die Mietkaution allerdings nur, wenn der Schaden auch schriftlich im Übergabeprotokoll festgehalten wurde. Fällt dem Vermieter einige Tage oder Wochen nach Übergabe ein weiterer Schaden auf, so muss der Mieter dafür nicht mehr aufkommen.
Nach dem Gesetz hat der Vermieter bis zu sechs Monaten Zeit, um die Kaution ordnungsgemäß zurückzubezahlen. Innerhalb dieser sechs Monate müssen Schäden in der Wohnung, die mit der Mietkaution beglichen werden sollen, geltend gemacht werden. Möchte der Vermieter etwaige Schäden nach den sechs Monaten geltend machen, ist das nicht mehr möglich. Ausnahme: Steht die Abrechnung der Betriebskosten noch aus, darf er die Kaution auch länger einbehalten.
Mietzahlungen sind nicht mit der Mietkaution verrechenbar, denn während des Mietverhältnisses haben Mieter noch keinen Zugriff auf die Mietkaution.
Gelegentlich überlegen sich Mieter, die letzten drei Monatsmieten nicht mehr zu bezahlen und dadurch mit der Mietkaution zu verrechnen. Häufigster Grund: Beim Umzug wird die Mietkaution für die neue Wohnung bereits fällig, während die Mietkaution der alten Wohnung noch gar nicht ausgezahlt wurde. Wer keine hohen Rücklagen hat, kann dadurch schnell in eine finanzielle Zwickmühle geraten. In so einem Fall ist es immer ratsam, das direkte Gespräch mit dem Vermieter zu suchen – idealerweise schriftlich. Gemeinsam lässt sich oft eine faire und rechtssichere Lösung finden.
Mieter müssen meist nicht die vollen sechs Monate auf die Rückzahlung der kompletten Summe warten. Viele Vermieter lassen sich darauf ein, nur einen Teil der Kaution einzubehalten, von dem die Betriebskosten oder bei der Übergabe festgestellte Mängel sicher bezahlt werden können. So bekommt der Mieter bereits früher einen Teil des Geldes zurück und der Vermieter behält die nötige finanzielle Absicherung. Sollte von dem Teil der Kaution, der vom Vermieter einbehalten wurde, doch noch etwas übrig bleiben, so muss er das restliche Geld nach spätestens sechs Monaten zurückzahlen. Bleibt die Rückzahlung der Kaution auch nach sechs Monaten noch aus, kann der Mieter das Geld einklagen.
Laut § 195 BGB verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nach drei Jahren. Das heißt, Mieter können bis zu drei Jahren ab dem ersten Monat des Folgejahres ihren Anspruch geltend machen und die Kaution zurückfordern. Endet ein Mietvertrag also beispielsweise am 30. Juli 2026, beginnt die Dreijahresfrist ab dem 01. Januar 2027.
Vermieterwechsel – was passiert mit der Kaution?
Bei einem Vermieterwechsel verändert sich für Sie als Mieter nicht viel. Der neue Vermieter übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten des Mietvertrages, also auch die Aufbewahrung und Rückzahlung der Mietkaution. Trotzdem ist es empfehlenswert, als Mieter nachzufragen, ob die Kaution inklusive der Zinsen ordnungsgemäß übertragen und gegebenenfalls neu angelegt wurde.
Sollte der Fall eintreten, dass der Mieter verstirbt, so geht der Anspruch auf Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB).
Mietkaution – keine Pflicht, aber ohne geht es meist nicht
Oft haben Sie als Mieter im Thema Mietkaution mehr Rechte, als Sie denken. Die Höhe der Mietkaution ist zwar nicht verhandelbar, jedoch sollten Sie genau wissen, welche Möglichkeiten der Anlage Sie haben, in welchen Fällen der Vermieter die Kaution einbehalten darf und vor allem, wann er kein Anrecht darauf hat. Achten Sie am besten darauf, sowohl beim Mietvertrag als auch im Übergabeprotokoll alles schriftlich festzuhalten und bei der Rückzahlung der Kaution auch die entstandenen Zinsen einzufordern.
Lesen Sie wann Sie für Schönheitsreparaturen aufkommen müssen, wann Sie Anspruch auf Mietminderung haben und wann eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist.
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Titelbild: stock.adobe.com/Stock Rocket, Bild 2: stock.adobe.com/vegefox.com, Bild 3: stock.adobe.com/contrastwerkstatt
