Mieterhöhungen sind keine Seltenheit. Die meisten Mieter trifft es irgendwann. Doch wie oft darf die Miete erhöht werden, wie hoch ist der Maximalbetrag und welche Gründe sind überhaupt legitim? Was Mieter und Vermieter bei einer Mieterhöhung beachten müssen und wann Widerspruch angebracht ist, lesen Sie im Folgenden.
(Der gesamte folgende Text wurde von unserer Redakteurin ohne den Einsatz von KI geschrieben)
Mieterhöhung – Hebel für Vermieter
Eine Mieterhöhung ist ein legitimes Instrument für Vermieter, um auf steigende Betriebskosten oder Veränderungen am Mietmarkt zu reagieren. Viele Vermieter nutzen das Mittel der Mieterhöhung in regelmäßigen Abständen, wenn auch nicht alle. So gibt es auch Mieter, die nie die Miete erhöhen.
Neben der quasi „spontanen“ Mieterhöhung kann eine Mieterhöhung schon im Mietvertrag vereinbart werden, entweder als Staffelmiete oder als Indexmiete. Die Staffelmiete ist in § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Hierbei wird die Miete jedes Jahr um ein paar Prozent angehoben. Der Folgeparagraf 557b regelt die Indexmiete: diese Form der Mieterhöhung orientiert sich am Mietpreisindex. Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete erhöhen. Die §§ 558 bis 561 BGB bilden die rechtlichen Grundlagen für weitere Mieterhöhungen.
Legitime Gründe für eine Mieterhöhung
Der Vermieter muss die Mieterhöhung immer schriftlich ankündigen und begründen. Als Gründe für eine Mieterhöhung darf er folgende anführen:
- Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete: Das ist erlaubt, wenn seit der letzten Erhöhung mindestens 15 Monate vergangen sind und die Erhöhung innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent beträgt.
- Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen eine Erhöhung von bis zu acht Prozent der aufgewendeten Kosten, wenn der Wohnwert nachhaltig gesteigert wird. Hier gilt die 15-monatige Sperrfrist nicht.
- Indexmiete gemäß Mietvertrag: Sie passt die Miete im vertraglich festgelegten Rhythmus an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes an.
- Staffelmiete: Hier erhöht sich die Miete in vertraglich festgelegten Zeitabständen um feste Beträge gemäß schriftlicher Vereinbarung, die aber nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen darf.
- Bei einer Untervermietung kann der Vermieter seine Zustimmung von einer Anpassung der Hauptmiete abhängig machen. Diese darf aber nur vergleichsweise gering ausfallen. Nach Gerichtsurteilen darf die Mieterhöhung maximal 30 Euro und nur in Ausnahmefällen mehr betragen.
- Eine Weitergabe gestiegener Betriebskosten über eine Mieterhöhung ist zulässig, wenn im Mietvertrag eine Betriebskostenabrechnung vereinbart wurde und die Kosten der umlagefähigen Posten nachweislich steigen.
Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mieterhöhung
Grund für eine Mietererhöhung kann die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Das ist meist der Fall, wenn die bisherige Miete darunter lag. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um den durchschnittlichen Mietpreis ähnlicher Wohnungen einer Gegend hinsichtlich Größe und Ausstattung. Zu finden sind die ortsüblichen Vergleichsmieten im Mietspiegel, einem Dokument, das von der Stadt oder Gemeinde herausgegeben wird. Seit 2023 müssen alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB)
Im § 558 BGB wird der Mietspiegel sogar explizit als objektiver, transparenter Nachweis genannt. Damit ist der Mietspielgel für Vermieter und Mieter eine verlässliche Orientierungsquelle.
Je nach Kommune existieren einfache und qualifizierte Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel muss wissenschaftlich fundiert erstellt und regelmäßig aktualisiert werden (§ 558 c BGB). Er hat vor Gericht große Beweiskraft, weil er auf systematisch erhobenen Daten basiert. Ein einfacher Mietspiegel ist weniger formal, lässt sich aber dennoch als Begründung für eine Mieterhöhung oder Ihre Ablehnung heranziehen.
Liegt kein Mietspiegel vor, müssen Vermieter ihre Forderung anhand von mindestens drei Vergleichswohnungen belegen (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Der Mietspiegel vereinfacht dieses Verfahren erheblich, da er zahlreiche Vergleichsfaktoren wie Lage, Ausstattung, Baujahr usw. berücksichtigt. Ohne Mietspiegel sind oft aufwändige, teure Beweisverfahren erforderlich, um die maximale Mieterhöhung zu kalkulieren – etwa ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Mieterhöhung bei Kauf bzw. Besitzerwechsel
Ein Eigentümerwechsel ändert nichts an den Rechtsgrundlagen nach BGB. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht.
Der neue Besitzer übernimmt automatisch alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag. Eine Erhöhung der Miete allein aufgrund des Eigentümerwechsels ist unzulässig: Hier herrscht oft eine unbegründete Angst bei Mietern. Auch der neue Vermieter darf eine Preissteigerung nur vornehmen, wenn die gesetzlich erlaubten Gründe vorliegen. Eine Kündigung zum Zwecke einer Mieterhöhung ist bei privat genutzten Häusern und Wohnungen verboten und nur bei Gewerbeimmobilien zulässig.
Mietererhöhung – maximal welcher Betrag zulässig?
Wie hoch eine Mieterhöhung maximal ausfallen darf, ist klar gesetzlich definiert. Es gilt die sogenannte Kappungsgrenze. Sie besagt, dass unabhängig vom Grund für die Mieterhöhung, die Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent steigen darf. In einigen Bundesländern liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.
Weiterhin sind je nach Grund sind folgende Mieterhöhungen maximal erlaubt:
- Modernisierungsumlage nach § 559 BGB: Zulässig ist eine Mieterhöhung maximal bis zu 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten einmal pro Jahr.
- Indexmiete nach § 557b BGB: Es gilt keine prozentuale Obergrenze, sondern die Bindung an den Verbraucherpreisindex.
- Staffelmiete nach § 557a BGB: Feste Erhöhungsbeträge und Intervalle lassen sich frei vertraglich vereinbaren.
Bei Neuvermietungen greift zudem die Mietpreisbremse nach § 556d ff. BGB, die je nach Stadt bzw. Gemeinde eine Obergrenze von meist 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegt.
Mieterhöhung – der Mieter muss zustimmen
Sofern die Mieterhöhung legitim ist, muss der Mieter zustimmen, schließlich handelt es sich um eine Vertragsänderung.
Die Zustimmung kann schriftlich erfolgen, beispielsweise wenn der Vermieter darum bittet, muss es aber nicht. Denn bereits die dreimalige Zahlung der höheren Miete gilt als Zustimmung. Hier spricht man vom sogenanntem konkludenten (schlüssigen) Verhalten.
Für eine Ablehnung der Mieterhöhung hat der Mieter nach Zugang des Schreibens zwei Kalendermonate lang Zeit. Die Ablehnung muss schriftlich erfolgen. Lehnt der Mieter ab, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten eine berechtige Zustimmung einklagen. Die Kosten hat in diesem Fall der Mieter zu tragen.
Gut zu wissen: Eine Zustimmungsverweigerung ist kein sofortiger Kündigungsgrund. Erst wenn der Vermieter erfolgreich geklagt hat und der Mieter trotzdem im Zahlungsverzug bleibt, kann ihm frühestens zwei Monate nach dem Urteil die Wohnung gekündigt werden.
Vermieter-Rechtsschutzversicherung
Verweigert ein Mieter unbegründet seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung, können Mieter ihr Recht einklagen. Mit dem Vermieterrechtsschutz der BavariaDirekt und ÖRAG brauchen Sie weder die Anwalts- noch Prozesskosten zu scheuen und haben stets kompetente Ansprechpartner. Die Ergänzung der privaten Rechtsschutzversicherung schützt Vermieter auch in allen anderen juristischen Streitfragen rund um die Vermietung von Immobilien.
Vermieter-Rechtsschutz
Verweigert ein Mieter unbegründet seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung, können Mieter ihr Recht einklagen. Mit dem Vermieterrechtsschutz der BavariaDirekt und ÖRAG brauchen Sie weder die Anwalts- noch Prozesskosten zu scheuen und haben stets kompetente Ansprechpartner. Die Ergänzung der privaten Rechtsschutzversicherung schützt Vermieter auch in allen anderen juristischen Streitfragen rund um die Vermietung von Immobilien.
Einer Mieterhöhung widersprechen – das ist zu beachten
Möchten Sie als Mieter eine Mieterhöhung ablehnen, müssen Sie das gut begründen. Aussicht auf Erfolg hat ein Widerspruch in folgenden Fällen:
- Formelle Fehler: Der Vermieter hat keine oder nicht erlaubte Gründe für die Mieterhöhung angegeben, diese nur mündlich kommuniziert oder Fristen nicht eingehalten. Auch ist es unzulässig, dass der Vermieter die Mieterhöhung nicht allen im Mietvertrag genannten Parteien ankündigt.
- Falschangaben: Nicht selten wird die Wohnfläche nicht korrekt angegeben, die Einstufung im Mietspiegel ist falsch oder die ortsübliche Vergleichsmiete wird überschritten.
- Unnötige Modernisierungsmaßnahmen: Kosten für die normale Instandhaltung werden unerlaubt als Modernisierung „getarnt“, staatliche Fördermittel nicht in der Mietpreiserhöhung berücksichtigt.
- Sozialer Wohnraum: Bei durch öffentliche Fördermittel unterstützten Sozialwohnungen sind Mieterhöhungen oft ausgeschlossen oder stark eingeschränkt.
- Härtefälle: Sie können als Mieter nachweisen, dass eine Mieterhöhung für Sie unzumutbar ist. Das kann bei finanziellen Problemen oder aus gesundheitlichen Gründen der Fall sein.
Sind einer oder mehrere dieser Umstände zutreffend, wenden Sie sich als Mieter am besten an einen Mieterverein oder Fachanwalt: Ihr Widerspruch entspricht dann auf jeden Fall den Formalitäten und hat mehr Gewicht.
Sie haben außerdem bei jeder Mieterhöhung – ob gerechtfertigt oder nicht – ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB. Nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens haben Sie bis zum Ende des übernächsten Kalendermonats Zeit, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Die Kündigung wirkt dann zum Ende des darauffolgenden Monats.
Welche Fristen gelten für Mieterhöhungen?
Die erste Mieterhöhung nach einem Einzug oder einer Neuvermietung ist erst nach 12 Monaten möglich (Sperrfrist). Genauer gesagt, ist nach 12 Monaten lediglich die Ankündigung einer Mieterhöhung möglich. Denn der Vermieter muss dem Mieter eine sogenannte Überlegungsfrist von drei Monaten einräumen, so dass es in Summe 15 Monate dauert, bis eine erste Mieterhöhung nach Einzug tatsächlich gezahlt werden muss.
Etwas anders ist es bei der Mieterhöhung nach der letzten Mieterhöhung. Was die Mieterhöhung aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete betrifft, haben Mieter maximal ein Jahr Ruhe, bis die nächste Mieterhöhung verlangt werden darf.
Anders ist es bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen. Ist die Miete gestiegen, weil beispielsweise ein Fahrstuhl eingebaut wurde, kann der Mieter auch schon kurz danach die nächste Mieterhöhung verlangen, um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Aber auch hier gilt, die Mieterhöhung muss immer drei Monate vorher schriftlich angekündigt werden und dem Mieter steht eine dreimonatige Überlegefrist zu.
Mieterhöhung bei langjährigen Mietern
Auch bei langjährigen Mietern sind Mieterhöhungen jederzeit möglich und keinesfalls ausgeschlossen; auch juristisch nicht. Das Gesetz sieht bei langjährigen Mietern keine Ausnahmen vor, es gelten die gesetzlichen Maximalgrenzen und Fristen.
Wenn Mieter eine Mieterhöhung bei langjährigen Mietern planen, kann lediglich das persönliche Verhältnis ein Grund für Bedenken sein. Schließlich möchte niemand gerne als „gierig“ oder „unfair“ beurteilt werden. Nehmen Sie sich in so einem Fall besser Zeit für ein längeres Gespräch, erklären Sie Ihre Beweggründe und bereiten Sie Ihren Mieter auf die Mieterhöhung vor.
Tipps für Mieter bei einer Mieterhöhung
Wie bei allen vertraglichen und finanziellen Angelegenheiten sollten Sie auch Mieterhöhungsverlangen genau prüfen:
- Entspricht die Erhöhung allen gesetzlichen Formalitäten bzw. den Vereinbarungen im Mietvertrag?
- Sind die Fristen eingehalten worden?
- Gibt es für die Begründungen Belege (Betriebskostenabrechnung, notwendige Modernisierungen, Mietspiegel etc.)
- Bei Sozialwohnungen: Kann der Vermieter die Kostengenehmigung der Behörde vorlegen?
- Ist die Höhe korrekt ermittelt worden? Überprüfen Sie die Ansetzung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Online-Indexrechner, sofern verfügbar.
- Bei Fehlern sollten Sie nur eine Teilzustimmung erteilen und die fraglichen Punkte mit dem Vermieter klären.
Da für Laien kaum alle möglichen Formfehler erkennbar sind, gehen Sie diese Fragen am besten mit einem fachkundigen Ansprechpartner durch.
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Tipps für Vermieter
Als Vermieter sollten Sie von vornherein ein wasserdichtes Mieterhöhungsschreiben aufsetzen, um erst gar keine Unklarheiten oder Probleme aufkommen zu lassen:
- Verwenden Sie eine juristisch geprüfte Vorlage oder holen Sie sich fachlichen Rat von einem Hausbesitzer- bzw. Vermieterverband.
- Legen Sie gleich alle zur Begründung der Mieterhöhung erforderlichen Belege bei (Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten, Betriebskostenabrechnungen etc.).
- Wenn die Sozialmiete nicht kostendeckend ist, sollten Sie die zuständige Behörde kontaktieren und eine Mieterhöhung mit ihr abstimmen.
- Trennen Sie klar im Mietpreis inkludierte Instandhaltungen von erhöhungswirksamen Modernisierungen. Dazu zählen beispielsweise der Einbau eines Fahrstuhls, einer zeitgemäßen Klingel- oder Sprechanlage, einer Solaranlage, einer Wärmedämmung oder eines Schallschutzes.
- Teilen Sie neben der Mieterhöhung auch die neue Netto-Kaltmiete und die Nebenkosten mit. Das schafft größtmögliche Transparenz.
- Nennen Sie das konkrete Datum, ab dem die neue Miete zu entrichten ist.
- Bitten Sie Ihre Mieter um die fristgerechte Zustimmung zu der Mietpreisanpassung.
Mieterhöhungen – immer genau prüfen
Wie oft eine Mieterhöhung ausgesprochen werden kann und wie hoch die Mieterhöhung maximal ausfallen darf, ist klar gesetzlich geregelt. Mietervereinen zufolge ist jede vierte Preissteigerung unwirksam – es lohnt sich also, als Mieter genau hinzuschauen. Vermieter wiederum sollten Fristen und Formalitäten penibel beachten, um unnötige Konflikte zu vermeiden und verlässliche langjährige Mieter mit Mieterhöhungen in unerlaubter Höhe zu verprellen.
Sie möchten untervermieten und so die Mietkosten senken? Unsere Do’s und Dont’s bei der Untervermietung helfen Ihnen dabei. Weist die Mietwohnung gravierende Mängel auf, können Sie nicht nur einer Mieterhöhung widersprechen, sondern auch eine Mietminderung vornehmen. Lesen Sie, wie Sie die Miete mindern können.
Bildnachweis:
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